5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(l苏州市相城区邮编是多少óng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(j苏州市相城区邮编是多少ì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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