5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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